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【以案说法】对方已违约为何不能解除合同?

时间:2022-08-07 21:50:04 合同违约 我要投稿
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  签订合同是民商事活动中常见的行为,然而并非所有的合同都能顺利完成,因违约行为导致的纠纷时有发生,要求解除合同的情况也不在少数,但是否所有的违约行为都能成为解除合同的理由?

  甲公司向乙公司承租厂房,双方签订《房屋租赁合同》一份,约定:租金25万元/年,租期五年,签订合同当天支付第一年租金,从第二年起于下一年租期开始前一个月付清当年租金;如甲公司逾期三天以上,乙公司有权解除合同,甲公司应限时腾退房屋,已付租金不退还,还应当向乙公司支付按日万分之三计算的违约金……甲公司按约支付第一年租金。

  一年后,因总公司财务审批手续较长,甲公司延迟8天支付了第二年租金。乙公司以逾期为由,一纸诉状起诉至法院,要求解除双方房屋租赁关系,甲公司腾退并返还房屋。

  开庭当日,乙公司代理人一口咬定,甲公司没有按照合同约定提前一个月支付租金,延迟了8天,明显构成违约,强烈要求解除双方的租赁合同关系。甲公司法定代表人则一脸委屈,虽然晚了8天,但其已全额支付了次年租金,并不影响双方合同继续履行。何况甲公司在案涉房屋投入了大量的机器设备及装饰添附物品,正准备乘行业势头利好大干特干,如果合同真解除了,那不是损失巨大?

  至此,双方争议焦点为,在甲公司确已逾期付款,构成合同约定的违约情形下,乙公司是否有权单方解除合同?

  法院经审理认为,不能仅根据合同文本机械地认定乙公司单方解除权成立与否,而应当综合考虑违约方过错程度、违约行为程度及违约后果等因素,在诚信原则基础上,进行通盘考量。本案中,甲公司逾期8天支付拖欠房屋租金属实,虽未严格按照合同条款履行支付租金义务,但该行为未显著加重出租人负担,也未严重影响乙公司收受租金目的的实现,难以认定故意或严重过失,因而承租人未构成根本违约。在此情形下,出租方据此要求解除租赁合同的诉请,缺乏事实及法律依据,最终未获法院支持。当然,乙公司无权解除合同,但仍可依约向甲公司主张其合理范围内的逾期付款违约金。故法院最终驳回了解除合同的诉讼请求。社会交易中诚信原则贯穿始终。在违约方违约行为显著轻微,需确定守约方是否有权解除合同时,法院会根据该原则,合理确定当事人的权利义务关系,审核违约方的违约情节轻重及对合同目的实现的影响等,最终认定守约方是否可以行使该权利。司法既要强化对违约违法行为的惩罚,也要鼓励合法有效合同的交易安全,引导和敦促合同双方合理合法行使权利及履行义务,促进经济的和谐稳定发展。

  概括来说,并不是构成合同约定的违约情形,就一定能够解除合同,人民法院会对守约方的合同解除权进行合理限制。当然,经审查确属违约方构成根本违约的情况下,相对方仍享有约定的合同解除权,并可追究其违约责任。

  (二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

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